Minden házgyári (panel) technológiával épült lakóház életében előbb utóbb felmerül a komplex felújítás kérdése. Általában kétféle hozzáállással találkozunk az ilyen épületek tulajdonosai között. Az egyik tábor lelkesen támogatja, segíti a projekt megvalósulását, míg a másik „pólus” tűzzel-vassal küzd, minden eszközt megragad, hogy meghiúsítsa.
Foglaljuk össze, hogy valójában miről is van szó: 30-40 évvel ezelőtt, amikor ezek az épületek „megszülettek”, egy egészen más gazdasági, energiapiaci helyzet volt. Bizonyára sokan emlékeznek azokra az időkre, amikor 26 fokban „kisnadrágban” kellett a lakásokban létezni és maximum az ablak kinyitásával lehetett mérsékelni a már-már kibírhatatlan meleget. Egyszóval: túlfűtötték az épületeket.
Napjainkban az energiafelhasználás, a környezetvédelem, a gazdaságosság kiemelt fontosságú tényezőjévé vált nem csak Magyarországon, hanem az egész világon. A 2000-es évek elején kezdődtek el a különböző konstrukciójú, változó műszaki tartalmú és rendkívül vegyes finanszírozású felújítási pályázatok. A kezdeti időkben a társasházak a Főtáv ún. Öko programjait valósították meg, amely nagyon leegyszerűsítve a fűtési rendszer szabályozhatóságát és mérhetőségét jelentette. Ebbe tartozott bele a mai napig „vörös posztóként” tekintett költségosztás rendszere. Pár évvel később megjelentek a sokkal komplexebb megoldást nyújtó, már a homlokzatok és a födémek hőszigetelését és nyílászáró cserét is magába foglaló lehetőségek.
Jelenleg Magyarországon kb. 8000 panelépület, ill. 800 ezer panellakás van. Az elmúlt 10 évben a panelházak ¼ -ét újították fel. Ebből adódóan 6000 épület még felújításra szorul, ami nagyságrendileg 600 ezer lakást, azaz 1,8-2 millió embert érint.
A felújítás célja
Egy panellakás üzemeltetési (rezsi) költésgének jelentős része a fűtésre fordított összeg. Akkor lehet ezt mérsékelni és ezzel az üzemeltetési költségeket csökkenteni, továbbá az ingatlan piaci árát növelni, ha csökken ez a költség. Ez úgy érhető el, hogy kevesebb fűtési célú hőt használ fel az épület és ezzel együtt a benne lévő lakások is. Legfőbb cél, hogy az „utcával” határos falak, födémek, nyílászárók (u.n lehűlő felületek) hőveszteségét csökkentsük.
Ez a falak, födémek esetében szigeteléssel, a nyílászárók (beleértve a közös nyílászárókat is) tekintetében azok cseréjével valósítható meg. Szerves része ezen felül, a fűtési rendszer korszerűsítése, hogy a lakók a költségük egy részét a valós fogyasztásuknak megfelelően fizessék. Azaz motiválja őket, ha takarékoskodnak, akkor ez érezhető legyen a számlákon is.
Hogy is érdemes elkezdeni? Mindenekelőtt a lakóközösségben kell, hogy megfogalmazódjon az igény, hogy szeretne „valamit” kezdeni az épülettel. Természetesen egy társasház életében meghatározó szereplő a közös képviselő, így itt is kiemelt szerepe van. A közös képviselők, nem polihisztorok így érdemes szakembert igénybe venni, már a kezdetekkor. Első lépésként érdemes egy műszaki felmérést ill. egy energetikai auditot ill. koncepciót készíttetni.
2016 év elejétől változtak a jogszabályok az energetikában. Ezzel együtt változott az energetikai besorolás rendszere. (7/2006 (V.24) TNM rendelet 39/2015(IX.14) MvM rendelet módosított.
Ennek eredményeképp megtudjuk, hogy az épület jelenleg milyen energetikai besorolásba esik. Ha rendelkezésre állnak az épület tervrajzai, akkor ez lényegesen megkönnyíti a mérnöki munkát. A kapott eredmény után kell meghatározni, hogy hova (mely energetikai szintre) szeretnénk eljutni.
Itt kezdődik a konkrét munkanemek, és a pontos műszaki tartalmak meghatározása. Hogy milyen vastag legyen a hőszigetelés a falakon, a födémeken, milyen hőátbocsájtási tényezőjű nyílászárókat kell beépíteni, hogy a kívánt megtakarítás és így a célul kitűzött energetikai szint elérése megvalósuljon, illetve hogy a hatályos szabályozásoknak /pályázati elvárásnak megfeleljen.
A felmérési munka végeztével rendelkezésre áll egy jelenlegi állapot meghatározása, és a célul kitűzött szint eléréséhez szükséges műszaki tartalom. Továbbá az ehhez kapcsolódó tételes árazatlan költségvetés. Egy ilyen felmérés és energetikai koncepció elkészítésének díja az épület méretétől, ill. a vizsgálat komplexitásától függően nagyságrendileg 200-600 ezer Ft környékén mozog.
Innentől két irányba mehet tovább a projekt:
Ha van állami pályázat (sajnos jelenleg nincs), akkor mindenképp meg kell bízni egy mérnöki irodát, aki elvégzi az előzetes lakói igényfelméréseket, elkészíti a pályázatot. Végigkíséri a projektet, kidolgozza a finanszírozást, elkészíti a projekt műszaki-, pénzügyi elszámolását. Ennek díja a beruházási költség függvénye.
Állami pályázat a 60 albetét (lakás) alatti társasházakra 2015-ben volt (2015 ZFR-TH/2015 Otthon Melege). A 60 lakásnál nagyobb épületekre utoljára 2009-ben a ZBR Klímabarát Otthon Panel alprogram pályázat volt az utolsó. Sajnos jelenleg e sorok gépelésekor konkrét információval nem rendelkezünk, hogy lesz-e a közeljövőben ilyen pályázat. Várható, de konkrét időpontról nincs hír. A támogatás mértéke, kiindulva az előző időszakból 50%- körül várható. De ehhez egy nagyon szigorú, magas műszaki tartalom (így ez költségesebb) társul. Az eddigi tapasztalatokból kiindulva az „ötlet”, szándék felmerülésétől, a pályáztatáson valamint a felújítás finanszírozásán át a kivitelezés végéig, 12-18 hónap is eltelhet. Az ilyen államilag támogatott projektben a komplexitástól függően egy átlagos lakásra (55-60m2) jutó bekerülési költség elérheti az 1,8-2 millió forintot. Ezt az összeget csökkenti az állami támogatás. Természetesen az összeg függ az adott lakás nyílászáróinak állapotától. Hiszen, a „régi” korszerűtlen szerkezeteket kicserélni egy az előbb említett átlagos lakásban, korszerű 3 rétegű üvegezéssel ellátott ablakokra, jelentős beruházási/bekerülési költséget is jelenthet.
Több épület is megvalósult, az un. Önerős projekt keretében. Abban az esetben, ha van egy agilis közös képviselő, és egy konstruktív Számvizsgáló Bizottság, akkor kicsit rugalmasabb műszaki tartalom mellett, akár önkormányzati támogatással is megvalósítható a projekt. Ebben az esetben is fontos egy energetikai audit. Utána a konkrét és részletes műszaki tartalom meghatározása.
Esettanulmány: a Vízorgona utca 9. társasház felújításáról „Olcsóbb lett a felújítás, mert mellőzték a generálkivitelezőt” címmel a házfórum.hu weboldalon.
Kerekes Csaba
osztályvezető, Óbudai Vagyonkezelő Zrt.
Az Óbudai Vagyonkezelő Zrt. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat tulajdonában lévő társasházkezelő szervezet. Amennyiben társasházzal kapcsolatos kérdése, panasza, észrevétele van, úgy kérem, forduljon hozzánk bizalommal a tarsashaz@ovzrt.hu e-mail címen!
