Mindent az önkormányzati bérlakásokról – Bérlakásprogram; Lakbérmentesség a felújítások után

A közelmúltban Óbuda-Békásmegyer Önkormányzatát is vizsgálta az önkormányzati lakások hasznosítását illetően az Állami Számvevőszék. Ennek kapcsán cikksorozatban mutatjuk be az önkormányzati lakásállomány helyzetét. Ezúttal Önkormányzatunk bérlakásprogramjának fejleményeiről, valamint a felújítási kötelezettséggel kiírt pályázatokról olvashatnak. 

Korábbi cikkeinkben részletesen bemutattuk az önkormányzati ingatlanok felújításának kérdését, kitértünk a szociális támogatásokra, valamint tisztáztuk, hogy az önkormányzat kezelésében lévő ingatlanok bérleti díjai jóval a piaci árak alatt vannak. Most az új bérlakások építésével foglalkozunk.

Az Óbudai Bérlakásprogram

Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat a megfizethető lakáskínálat szűkülését és az egyre súlyosbodó lakhatási krízist felismerve, 2019. elején döntött bérlakás fejlesztési koncepció és tanulmányterv elkészítéséről. A koncepció az általános stratégia célok mellett egy konkrét helyszín kapcsán beépítési tervet mutatott be, mely helyszínen tervezetten új építésű lakások valósulnak meg, amelyek egy része önkormányzati tulajdonba kerülne. A helyszín a megszűnt ideiglenes piacnak helyet adó, Pünkösdfürdő út – Hatvany Lajos utca sarkán található önkormányzati telek.

Fontos hangsúlyozni: az érintett telket az Önkormányzat olyan konstrukcióban értékesítette, amelyben a telek új tulajdonosa vállalta, hogy a szóban forgó területen bérlakásokat épít,  az Önkormányzat által elkészített kiviteli tervek alapján. A telek árának ellenértékeként az elkészülő bérlakások közül legalább 15 darab pedig az Önkormányzatot illeti majd. A 2022 végén indult kivitelezés során elkészült önkormányzati lakások átadása a tervek szerint 2024 év végén történt volna. A gazdasági környezet miatt azonban a beruházónál finanszírozási nehézségek léptek fel, így az ütemezés csúszni kényszerül.

Önkormányzatunk minden esetben arra törekszik, hogy lehetőségeihez mérten fejlessze és bővítse lakásállományát. Az új lakások építésével kapcsolatos célkitűzések továbbra is élnek, részben folyamatban is vannak.

Továbbá – megfelelően a Vagyongazdálkodási Stratégiában foglaltaknak – Önkormányzatunknak ugyancsak  célja, hogy a lakásállománya jobb műszaki állapotú lakások bevonásával folyamatosan javuljon. Ezért a rossz műszaki állapotú, gazdaságosan nem felújítható lakások eladása továbbra is tervben van, a befolyó vételárat pedig új lakások vásárlására, a meglévő lakásállomány fejlesztésére kívánjuk fordítani.

Felújítási kötelezettséggel kiírt pályázatok

Első cikkünkben részletesen érintettük az önkormányzati bérlakások felújításának kérdését is – megállapítottuk, hogy irányadó megállapodás hiányában a karbantartási és felújítási költségek a bérlőt, míg az egyes pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik – , szót kell ejtenünk azokról a bérlakásainkról, amelyeket felújítási kötelezettséggel vesz használatba a bérlő.

Már a korábbi önkormányzati vezetés alatt, 2017-től indult az a bérbeadási irányvonal, hogy felújításra szoruló önkormányzati lakások felújítási kötelezettséggel kerülnek bérbeadásra. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a felújítások azon műszaki tartalmát, amely – a lakástörvény alapján – a bérbeadóra, tehát az Önkormányzatra tartozó feladat, bérbeszámítás útján érvényesítheti a bérlő. Magyarán, az Önkormányzatra tartozó feladatok költségét bérlőnk a lakbér 100 százalékáig “lelakhatja”, vagyis, amíg a bérbeszámítás összege „kifut”.

Ezekkel a pályázatokkal az önkormányzati lakásállomány műszaki állapota javul. Igaz, hogy ilyenkor a felújításra szoruló lakás esetén nem karbantartási, felújítási összegként jelenik meg a lakásra költött összeg, hanem az Önkormányzatnál eredményez bevételkiesést.

Felújítás saját igény szerint

A bérlő által elvégzett felújítások előnye, hogy a bérlő az életterét a saját igényei szerint újíthatja fel; a speciális végzettséget igénylő munkák kivételével (mint a villanyszerelés), akár a saját munkájával. Nagyobb mozgástere van a szakemberek kiválasztásában, hiszen az Önkormányzat a közbeszerzést nyert vállalkozóval rögzített árakon dolgoztathat. A bérbeadást gyorsabbá teszi, nem kell hónapokat várni egy-egy lakás felújítására, több hónapot – akár egy évet – az újabb pályázat kiírására. Ezáltal a bérlő is csökkentheti kiadásait, hiszen rövidebb ideig kell magas ingatlanpiaci lakbért fizetnie lakhatása megoldására.

Mindamellett, hogy a felújítás anyagilag egyértelműen megterhelő egy családnak, az ezt követő időszakban a bérbeszámítás során alkalmazott lakbérmentességgel fellélegezhet, hiszen nincs lakbér kiadása.

Az elmúlt években az alábbiak szerint került sor felújításra szoruló lakások lakáspályázaton történő kiírására:

Amint egy-egy önkormányzati lakás megüresedik, Önkormányzatunk rövid időn belül intézkedik az ingatlan műszaki állapotának felmérésére, és a hasznosítás soron kívüli előkészítésére. A pályáztatás 2025-ben is folyamatos.