Több kérdés érkezett társaságunkhoz, amelyben a lakók arra keresik a választ, hogy egyik, vagy másik társasházi kiadás mikor minősül a „rendes gazdálkodást körét meghaladó” kiadásnak. Különösen igaz ez, amikor egy-egy társasház tulajdonosi közössége pályázaton történő indulásról, vagy éppen a társasház felújításáról dönt.
A kérdés eldöntése azért sem mindegy, mert „a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.”
Sajnos a jelenleg hatályos törvényi előírás nyelvtani értelmezéséből nem derül ki, hogy az egyhangú döntés a közgyűlésen jelenlévő tulajdonostársak egyhangú döntésére, vagy az összes tulajdonos egyhangú döntésére vonatkozik. Ez a lakók körében nagyon sok félreértésre adott okot. A jogszabályhelyet beiktató rendelkezés indokolása azonban rámutat arra, hogy a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához bizony az összes tulajdonostárs egyhangú döntését kívánja meg.
Ezáltal nem fordulhat elő az az eset, hogy az ilyen jellegű kiadásokat a kisebbségben maradt tulajdonostársakkal akaratuk ellenére megfizettessék!
De akkor nézzük is meg pontosan, hogy melyek is ezek a kiadások!
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fogalmát a Társasházi törvény 56. § 3. pontja határozza meg: „Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.”
A Legfelsőbb Bíróság eseti döntésében kifejtette, hogy „annak megítélésénél, hogy az adott beruházás rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e, nem a beruházás költségvonzatának, hanem az elérni kívánt célnak van ügydöntő szerepe.” (Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.197/2008/4.)
Nagyon lényeges, hogy a fentiekben idézett döntésében a Legfelsőbb Bíróság a panelprogram keretében elvégzett munkák minősítéséről az alábbi állásfoglalást adta: A panelprogram keretében elvégzett munkák – a hőszigetelés, a külső nyílászárók, a lépcsőházi portálok cseréje, fokozottan hőszigetelt üvegekkel történő ellátása, a teljes szellőztető rendszer átvizsgálása, gépészeti munka megvalósítása, radiátorok lecserélése, termosztatikus szelepek beépítése, radiátoronként mérőeszközök felszerelése – a teljes és a korszerűsítő felújítás fogalmi ismérveit hordozó beruházásnak minősülnek, ezért e munkákról a közösség nem a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokra vonatkozó minősített többséggel dönt.
A Kúria által hozott döntés ugyanakkor kifejtette, hogy egy „új hőközpont kialakítása nem tartozik sem az állagvédelem, sem a fenntartás költségei közé, hanem új beruházás, melynek kapcsán a közös tulajdon keletkezésének lehetősége önmagában indokolja az egyhangú határozat hozatalát.”
A hatályos joggyakorlat szerint, amikor egy társasház leválik egy másik társasház fűtési rendszeréről, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak tekintendő.
Az ítélkezési gyakorlat szerint a fűtéskorszerűsítés miatt végzett kéménybélelés költségei a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősülnek, nem minősítette azonban ilyennek a Legfelsőbb Bíróság a társasház gáz-alapvezetékének a felújítását (Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.372/2010/7.) vagy éppen a homlokzat színezését.
A Társasházi törvény 24. § (1) bekezdésében foglalt felhatalmazás alapján, a közös tulajdonba tartozó épületrész fenntartásával, illetve a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadással kapcsolatos költségviselés általános szabályaitól a szervezeti-működési szabályzatban foglaltak szerint a tulajdonostársak eltérhetnek. Ennek keretében lehetőség van arra is, hogy a kémény bélelésével összefüggő költségeket nem valamennyi tulajdonostárs között, azok tulajdoni hányada szerint osszák meg, hanem előírják, hogy az érintett kéményt használó lakástulajdonost terhelje a kéménybéleléssel összefüggő kiadás. (Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.137/2009/6.)
Szeretném felhívni a kedves olvasó figyelmét arra, hogy „közös költség” alatt a Társasházi törvény 24. § (1) bekezdése „a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége” mellett a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadást is érteni kell. Ebből következik az, hogy mivel a törvény nem korlátozza a zálogjog elrendelését „a havonta fizetendő közös költségre” a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás tulajdonostársra eső összege megfizetésének elmaradása esetén elrendelhető a külön tulajdon jelzálogjoggal történő megterhelése, ha a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásra vonatkozó tulajdonosi fizetési kötelezettség legalább három havi közös költség összegének felel meg.
Lényeges azonban azt is kiemelni, hogy nem rendelhető el azonban a külön tulajdon zálogjoggal történő megterhelése a tulajdonostárs egyéb közösséggel szembeni tartozásnak (például kártérítés címén fennálló tartozásnak) a biztosítására, azaz azokra a tartozásokra vonatkozóan, amelyek a törvény alapján nem minősülnek közös költségnek.
Dr. Kirchhof Attila
vezérigazgató, Óbudai Vagyonkezelő Zrt.
Az Óbudai Vagyonkezelő Zrt. az Önkormányzat tulajdonában lévő társasházkezelő szervezet. Célunk a társasházban élők érdekeinek képviselete, illetve a lakosság megelégedettségének növelése. Amennyiben társasházzal kapcsolatos kérdése, panasza,észrevétele van, úgy kérem forduljon hozzánk bizalommal a tarsashaz@ovzrt.hu e-mail címen!
